도시 어메니티 연구의 경향

어메니티 접근은 고전적 경제 중심적 접근에 도전합니다. 전통적 이론에 의하면 생산 요소가 풍부한 지역이 더 많은 직업을 창출하고 이는 차례로 더 많은 사람들을 끌어들입니다. 인적 자본 이론에 따르면 재능 있는 사람들이 혁신과 일자리를 창출한다고 합니다. 그러나 어메니티 이론에 의하면 어메니티가 특별히 재능 있고 혁신적인 사람들을 끌어들이는데, 이들은 특성상 더 유동성이 높은 사람들입니다. 따라서 인적 자본 이론은 인적 자본이 어디에 그리고 왜 입지 하는가에 대한 설명력이 부족합니다. 이러한 주장은 정책적 시사점이 있습니다. 즉 많은 지방정부가 재정 곤궁을 겪으면서 보조금을 삭감하고 시장 중심적 관리를 지향했습니다. 이들은 이러한 상황하에서 자신들의 조세 기반을 확충하고자 노력했습니다. 그들이 사용한 전략은 조세 유인과 같은 기업에 대한 보조금, 토지 합병 등이었습니다. 그러나 대부분의 연구 결과에 의하면 이러한 전통적 기업 지향적 유인 전략은 성과가 미미한 것으로 나타났습니다.

많은 국가에서 세계화의 관광 추세에 따라 청정 휴가 지역(남미 국가들), 문화 역사지(중국 등) 등의 가치가 주목받고 있습니다. 이제 관광은 일부 국가에서는 가장 큰 산업이 되었습니다. 시카고의 경우 문화와 엔터테인먼트가 가장 큰 산업이 되었으며 뉴욕의 경우 금융 다음으로 큰 산업입니다. 

클라크 연구의 주요 결과는 상황적 상대주의라고 불릴 수 있습니다. 즉 상이한 유형의 사람들이 특수한 어메니티 정향을 가지고 상이한 지역으로 이동합니다. 어떤 유형의 사람들에게 매력적인 어메니티 요소는 다른 유형의 사람들에게는 그러하지 못합니다. 대학 졸업이 플로리다의 창조적 계층의 하나의 주요 하위 부문입니다. 또 하나의 관심 사항은 사회자본 개념인데 강한 또는 약한 유대감의 영향입니다. 퍼트남에 따르면 강한 사회적 유대감은 정치적 협력을 강화시키고 신뢰를 고취시킨다고 합니다. 플로리다에 따르면 반대 견해를 제시하는데, 특허로 측정되는 혁신과 하이테크 성장을 위해서는 적어도 약한 유대감이 더 중요하다는 것입니다. 클라크의 연구 결과에 따르면 강한 또는 약한 사회적 유대감은 인구 변화에 영향이 없는 것으로 나타났습니다.

 

전통적 인구이동 이론에 따르면 사람들은 일자리를 찾고 그리고 나서 이주를 한다고 합니다. 그러나 어메니티 이론에 따르면 사람들은 자신의 거주지 결정을 일자리 선택 전에 또는 동시에 한다는 것입니다. 이제는 농촌 지역으로부터의 구직 이주가 더 이상 주된 이주 추세가 아니고(비록 아직은 특히 저소득 직업의 경우 여전히 존재하지만) 자신의 거주지를 생각하고 일단 이주하고 나서 일자리를 찾는 새로운 유형이 우세합니다.

클라크 연구를 종합해 보면, 총인구 측면에서는 "어메니티가 사람들을 유인한다"라는 단순 가설이 맞습니다. 즉 성장은 더 많은 자연적 및 인위적 어메니티를 가진 카운티에서 더 높게 나타났습니다. 그러나 총성장을 구성 요소로 쪼개었을 때는 그 결과가 달리 나타납니다. 즉 대학 졸업생은 자연적 어메니티는 더 적어도 인위적 어메니티가 더 많은 지역에 더 많이 거주합니다. 그러나 노인층은 그 반대로 더 적은 인위적 어메니티에 그리고 더 많은 자연적 어메니티를 갖추 지역에 더 많이 거주합니다. 첨단산업인 특허 등에 종사하는 주민들은 자연적 및 인위적 어메니티가 모두 많은 지역에 거주합니다.

 

헤도닉 모형의 연구

케인과 퀴글리(Kain & Quigley, 1975)는 1960년대 세인트루이스 주택시장 자료를 사용해 주택 속성에 따른 상이한 화폐가치를 추정했습니다. 추정 결과에서 어메니티 요소만을 고려하면, 주택의 위치 특성에 있어 주택 가격에 대한 주변 주거지의 외관상 질과 동일 구역 내 주거의 외관상 질은 비례 관계, CBD 거리는 반비례 관계를 보입니다.

폴라코 스프키(Pollakowski, 1982)는 1965년 샌프란시스코 오클랜드 지역 5개 항만지역을 보존으로 자가 단독주택의 내재 가격을 추정했습니다. 연구의 추정 결과에서 어메니티 요소만을 고려하면, 근린 지구의 질적 측면에서 주택 가격에 대한 특별시설, 특별경관 지대와는 비례 관계, 주택의 접근성 면에서는 주택 가격에 대한 항만 지역 내 모든 고용에의 접근성 중력 지수는 비례관계를 보였습니다. 공공 서비스 면에서 주택 가격에 대한 공공 교육비 지출, 공원이나 여가 시설비 지출, 소방서 수 등은 모두 비례 관계를 보였습니다.

 

자가주택 가격을 주택의 주요 속성의 함수로 추정한 기존의 연구로서 김정호 외(1988)를 들 수 있습니다. 이들이 추정한 연구 결과를 어메니티 요소 중심으로 보면 주민 특성으로서 고소득층 지역일수록 가격이 높으며, 도심, 시장, 고등학교로부터의 거리가 가까울수록 주택 가격이 높습니다. 또한 허세림, 곽승준(1994)은 서울의 아파트를 대상으로 헤도닉 가격 기법을 이용해 주택 특성의 잠재 가격을 추정했습니다. 어메니티 요소를 중심으로 보면, 지역 특성 변수로서 근린지역의 개발 제한이 강화될수록, 병상 수가 많을수록 아파트 가격은 떨어지는 것으로, 소득 수준이 높을수록, 교육의 질이 높을수록, 대로 확보율이 높을수록, 도심까지의 거리가 가까울수록 아파트 가격은 높게 형성되는 것으로 나타났습니다. 환경 특성으로서 대기오염이 심할수록 아파트 가격이 낮게 형성된 것으로 나타났습니다.

이종열(1997)은 대구지역의 주택 가격에 영향을 미치는 요인에 대한 연구에서 어메니티 요소로서 교육과 도시 접근성 등의 요인을 분석했습니다. 주택 가격에 미치는 영향 요인 네 가지, 즉 학군, 편리성, 노후성, 규모 등을 중심으로 헤도닉 모형을 분석한 결과 '학군에 따라 주택 가격에 차이가 있을 것이다'라는 가설은 5% 유의 수준에서 채택되었습니다. 즉 대구광역시의 경우 좋은 학군으로 여겨지는 남구와 수성구는 기타 지역에 비해 평당 주택 가격이 더 비싼 것으로 나타났습니다.